Oftmals zieht der Mieter, insbesondere bei einer außerordentlichen Kündigung, nicht rechtzeitig aus. Da bei einer Kündigung allerdings der vertragliche Anspruch auf Mietzahlung entfällt, sieht § 546a Abs. 1 BGB vor, dass der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist.
 
Das Amtsgericht Köln hat in seinem Urteil vom 12. Oktober 2012, Az. 221 C 441/10  ausgeführt, dass als Nutzungsentschädigung nicht die Marktmiete, sondern nur die ortsübliche Vergleichsmiete beansprucht werden kann. Bei Wohnraummietverhältnissen sei die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 BGB maßgeblich.
 
In der Literatur wurde zusätzlich vertreten, dass nicht die Neuvertragsmiete maßgeblich sei, sondern bei der Nutzungsentschädigung, die einen „vertraglichen Anspruch eigener Art“ darstelle, dem Vermieter nur diejenige Miete zuzubilligen sei, die andere Vermieter im Wege eines Mieterhöhungsverlangens durchsetzen könnten. Ein Mieterhöhungsverlangen hat allerdings eine Kappungsgrenze von 20%. Es darf also nur begrenzt erhöht werden, weshalb auch die Nutzungsentschädigung begrenzt wäre.
 
Der BGH hat diese Streitfrage nun in seinem Urteil vom 18.01.2017 geklärt. Der Vermieter kann bei verspäteter Rückgabe die für vergleichbare Sachen ortsübliche Miete verlangen. Dabei kommt es auch nicht darauf an, ob der Vermieter überhaupt weitervermieten will, oder evtl. Eigenbedarf angemeldet hat. Die Ansicht in der Literatur, es sei auf zulässige Mieterhöhung abzustellen, wurde verneint, da Mieterhöhungsverlangen  auf laufende Mietverhältnisse zugeschnitten seien. Die Mieterhöhung setze eine rechtsgestaltende Willenserklärung voraus, wohingegen die Nutzungsentschädigung wegen verspäteter Rückgabe per Gesetz eintrete.
 
Im Ergebnis muss der Mieter also nicht nur die vereinbarte Miete weiterzahlen, wenn er die Mietsache verspätet zurückgibt, sondern den Mietpreis ortsüblicher Miete. Gerade bei Mietverhältnissen die vor langer Zeit geschlossen wurden und nie eine Mieterhöhung erfahren haben, kann der der Unterschied immens sein.
 
TIPP: Durch Mieterhöhungen können Sie dem Problem einer Differenz zwischen vertraglich vereinbarter und ortsüblicher Miete von vorneherein entgehen. Zudem vermieten Sie Eigentum dann auch nicht unter Wert. Da eine Mieterhöhung jedoch an rechtliche Voraussetzungen, insbesondere in formaler Hinsicht, gebunden ist, sollten Sie sich hierbei beraten lassen. Dies gilt auch umgekehrt für den Mieter, da dieser eine unberechtigte Mieterhöhung nicht akzeptieren muss.